La recuperación de la vivienda “a dos velocidades” perjudica a los jóvenes

LOLITA BELENGUER

Vivienda

Todas las cifras indican que el sector de la vivienda atraviesa una intensa recuperación que en las grandes ciudades y la costa incluso se ha consolidado, pero con la lección aprendida tras la crisis que golpeó de lleno al sector entre 2008 y 2013. Sin embargo, mientras en plena normalización del mercado inmobiliario las grandes ciudades como Madrid y Barcelona presentan una demanda por encima de la oferta actual y esto está forzando a que mucha gente tenga que irse a las afueras a encontrar una casa acorde a sus posibilidades económicas, otras pequeñas capitales de provincia del interior del país continúan con el ajuste de precios y la actividad paralizada.

Esta es la España "a dos velocidades" de la que hablan voces de referencia en el sector como la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, su homólogo en Idealista, Fernando Encinar, o el director comercial de Tinsa, Pedro Soria. Según explica este último, "Madrid y Barcelona son los dos grandes motores, aunque la capital catalana ha perdido ritmo de crecimiento en los últimos tres trimestres de 2017". En este lado de la moneda han entrado ya otras capitales como Valencia, Sevilla y Zaragoza, a las que se van sumando Bilbao, Pamplona y Logroño. En el otro extremo, "con menor dinamismo laboral y económico y los mercados todavía penalizados por la crisis", Soria sitúa a las Castillas, Extremadura, Asturias, Galicia, Teruel o Huesca.

Ejemplares en PDF de MiBolsilloDel último informe Tinsa sobre los mercados locales, referente al segundo trimestre de este año, se extrae que el precio medio en España se sitúa en 1.328 €/m2y acumula un crecimiento del 10,9% desde el mínimo marcado en el primer trimestre de 2015. "Pese a todo, la vivienda sigue estando un 35,2% por debajo del nivel de 2007. Madrid capital se ha revalorizado un 41,8% y Barcelona un 48,8% desde que tocaran sus respectivos mínimos en la crisis. La vivienda terminada (nueva y usada) en Madrid es un 18,9% más cara que hace un año y destaca con el mayor incremento interanual entre las capitales en el segundo trimestre, seguida de Málaga (+ 15,8%) y Palma de Mallorca (+12,9%)".

La cifra que arroja el Ministerio de Fomento sobre el valor tasado medio de la vivienda libre es un poco superior a las cifras de Tinsa: en el primer trimestre de 2018 se situó en 1.566,60 euros el metro cuadrado, un dato 2,7 puntos porcentuales mayor que la del mismo periodo en 2017.

En cuanto al número de operaciones, las últimas estadísticas publicadas por el INE referentes al mes de m544488 ayo muestran que en total se vendieron 47.177 viviendas en España, una cifra muy cercana a las 49.647 registradas en 2008, en plena burbuja inmobiliaria.

Pedro Soria habla de "la demanda de reposición" para describir el mercado actual. Se refiere a que muchas familias que están comprando casa nueva lo hacen habiendo vendido previamente su vivienda anterior, más pequeña o en una peor ubicación. Sobre la financiación, el director comercial de Tinsa recalca que los bancos "ya no conceden financiación infinita", si bien las actuales condiciones de tipos bajos facilitan la acelaración del mercado, pero "de una forma mucho más controlada".

El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes sigue siendo el gran reto del sector en España, donde el 36% de los menores de 25 años no tienen trabajo. Ante este panorama de inestabilidad en el que también entran en juego la temporalidad de los empleos —el 26% de los contratos firmados en el primer trimestre de 2018 fueron temporales, según el INE— y los bajos salarios que dificultan las posibilidades de ahorro, la opción es el alquiler. Pero este mercado también presenta varios aspectos a tener en cuenta, en opinión de Pedro Soria. "Por un lado, somos un país de propietarios con poco producto en alquiler; por otro, hay inseguridad jurídica y los porpietarios tienen miedo a alquilar por tener problemas con los inquilinos".

Gentrificación del centro

A esta coyuntura se une la presión sobre los precios que ejerce la demanda turística, origen de "la gentrificación o efecto expulsión del centro a la periferia de los habitantes". Un proceso que Soria define como natural, que está pasando en todas las capitales europeas y que es fruto de la ley de la oferta y la demanada.

Otro de los principales retos que afronta el sector inmobiliario en España es la organización del stock. El INE contabiliza un total de 25,2 millones de viviendas existentes en España, de las cuales 3,4 millones están vacías. Pero he aquí la cuestión: dos de cada tres de las viviendas vacías y el stock inmobiliario se encuentra en lugares donde no hay demanda, según explica el director de estudios y cofundador de Idealista, Fernando Encinar. Y sin embargo, donde sí hay necesidad, escasea la oferta, como es el caso de las grandes ciudades y las zonas costeras. "El problema es que a las casas no les podemos poner ruedas", es algo en lo que coinciden tanto Soria como Encinar.

En cuanto al stock de vivienda en venta, "que puede estar entre las 800.000 y un millón", según los datos de Idealista, "volvemos a lo mismo: hay miles en sitios donde no hay demanda", explica Fernando Encinar. La España del interior se está quedando despoblada y con viviendas desangeladas porque se están produciendo flujos migratorios hacia las grandes ciudades en busca de mejores oportunidades laborales. Desde Tinsa reconocen que a día de hoy "poco se puede hacer" pero confían en que cuando se recupere el mercado "se busquen soluciones", como por ejemplo destinar esas construcciones a "crear viviendas con carácter sanitario para las personas mayores", un sector de la población que en España va a más y que ya representa uno de los motores económicos del país, con hogares cada vez más envejecidos y menos personas.

El número de viviendas en manos de los fondos de inversión "son un granito respecto al total", sostiene Pedro Soria. "Hay mucho pequeño propietario dueño de una o dos viviendas que no las saca al mercado del alquiler por miedo". Según el director comercial de Tinsa, "dinamizar la oferta a base de poner condiciones o facilidades a los promotores para que saquen vivienda en alquiler y les sea rentable" sería otra solución, entre todas las que proponen los agentes del sector: más parque público, medidas fiscales y limitación de los precios.

811€ de alquiler medio

Según el informe semestral de precios de alquiler elaborado por el portal inmobiliario pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en junio de 2018 una superficie media de 117 metros cuadrados y una renta media mensual de 811 euros. Esta cifra marcó un ascenso mensual del 0,75%, trimestral del 3,97%, semestral del 7,85% e interanual del 15,04%.

Según Ferran Font, director de estudios de pisos.com, "el crecimiento de las rentas de alquiler, sobre todo en aquellos lugares donde el alquiler residencial entra en competencia con el de carácter vacacional, está arrojando mensualidades ante las que buena parte de la demanda no puede responder con sus ingresos". En opinión de Font, "el calentamiento de este mercado tiene varias consecuencias. Por un lado, muchos inquilinos están mirando de nuevo a la compra, pero en capitales como Madrid y Barcelona, así como en los municipios más cercanos a las mismas, los precios de venta están rondando los máximos. Por otro lado, los inquilinos que disfrutan de un alquiler aceptable albergan cierta incertidumbre, ya que temen que sus caseros actualicen la renta al alza en cualquier momento con el fin de liberar el inmueble y explotarlo turísticamente".

En este sentido, tres capitales superaron los 1.400 euros de renta media mensual: Barcelona (1.796 €/m²), Madrid (1.725 €/m²) y Donostia-San Sebastián (1.405 €/m²). El portavoz del portal inmobiliario admite que, "el coste del arrendamiento hace cada vez más complicado para las familias ajustarse a su presupuesto, al tiempo que el encarecimiento de las rentas frente al inmovilismo de los salarios merma seriamente la capacidad de ahorro".

Respecto al alquiler de pisos de estudiantes, el estudio Cities in Focus: 2018 Global Student Accomomodation Indicator elaborado por la plataforma Student.com revela que Albacete es la ciudad donde menos pagan los estudiantes en concepto de arrendamiento (51€), seguida de Johannesburgo (66€) y Singapur (80€). En el otro extremo de la clasificación se encuentran Boston (394€), Nueva York (341€) y Londres (288€). Entre las diez primeras ciudades donde los estudiantes se gastan menos en el alquiler se encuentran otras dos españolas: Murcia (82€) y Granada (86€), en cuarta y quinta posición respectivamente.

El ministro de Fomento José Luis Ábalos ha anunciado la construcción de 20.000 viviendas que se destinarán al alquiler social a precios limitados y en las ciudades donde los precis se han disparado a causa de la escasez de oferta. El plan tiene como objetivo principal facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes y las familias con menos recursos. De momento es un proyecto a largo plazo que se llevará a cabo junto a las comunidades autónomas.

El reto de edificar de forma sostenible tiene fecha límite: 2021

LOLITA BELENGUER

Vivienda Passivhaus

"Hemos traspasado todas las barreras que el sentido común ecológico nos impone". Es una de las conclusiones del informe Hacia un nuevo modelo del sector inmobiliario, sostenible y competitivo, elaborado por la consultora PWC, que ya en 2012 avisaba de que "la forma de construir no puede ser una excepción" en la necesidad "imprescindible" de inventar nuevas formas de producción más eficientes y respetuosas con el medio ambiente.

Bruselas acaba de aprobar la nueva normativa 2018/844, que obliga a partir de 2021 a que todas las edificaciones de obra nueva o rehabilitadas sean energéticamente eficientes y dispongan de energía renovable generada en el propio edificio. "Los resultados de esta nueva directiva los empezaremos a ver plasmados en la legislación y las políticas españolas a partir de 2019 y 2020", asegura la gerente del Green Building Council de España (GBCE), Dolores Huerta.

La normativa de 2018 resume y actualiza las anteriores de 2010 —que obligaba a emitir el certificado de eficiencia energética y definía el consumo nulo, y cuya última consecuencia ha sido la reciente modificación del código técnico de edificación— y de 2010, que se fija en que las viviendas existentes y su rehabilitación sean energéticamente eficientes.

Ahora bien, "en la sociedad hay voluntad por la sostenibilidad, la salud y la ecología, y la vivienda no es ajena a esa demanda. Hay gente que quiere ir más allá de esta normativa", sostiene Huerta. Para ello, existen diferentes certificaciones como Passivhaus, "que es el estándar alemán que define los edificios más eficientes energéticamente en arquitectura", según define el arquitecto experto en sostenibilidad Iñaki Alonso, y las tres categorías llamadas Leed, Breeam y Verde, "que atienden además de al consumo energético a que los materiales de construcción no afecten a la salud, a que sean de bajas emisiones de CO2 o que la calidad del ruido y la luz natural sean óptimas", describe Huerta.

¿Cuántos edificios limpios hay en España?

En 2017, Breeam certificó la sostenibilidad de 352 edificios y hay más de 140 en proceso. En total existen actualmente 419 edificios con esta certificación, de los cuales el 50% son de obra nueva y el 60% se concentran entre Madrid y Barcelona. Sobre el uso de los edificios, el 33% son oficinas, el 26% son superficies comeriales, el 23% residencias y el 10% industria. Destaca el incremento en el sector de las vivienda, donde se ha pasado de 40 a 8.000 en tres años en 114 promociones. "Cada año se ha duplicado el número de certificaciones", anotan desde la organización.

A estas cifras hay que sumar los 82 edificios certificados como Verdes (27 son viviendas) y los 560 con el distintivo Leed, así como los 86 que cumplen con el estándar Passivhaus más los 69 con compromiso de certificación previstos para 2018, según los datos de la Plataforma de Edificación Passivhaus (PEP).

El director comercial de Tinsa, Pedro Soria, se muestra convencido de que la edificación sostenible "es el camino", si bien reconoce que el ritmo de crecimiento es lento. El reto consiste, en su opinión, en "integrar los costes de la construcción sostenible sin elevar el precio final de la vivienda". En este sentido, los analistas de PwC calculan que construir con los estándares más altos de certificación incrementaría los costes totales de la construcción entre un 5 y un 7,5%. Sin embargo, recalcan que "uno de los factores clave que hay que poner en valor es la relación directa entre la construcción sostenible y la reducción de los costes de mantenimineto y operación de un edificio".

Iñaki Alonso, el CEO del estudio de arquitectura Satt, que está construyendo el primera promoción de cohousing ecosocial y sostenible de Madrid, estima que teniendo en cuenta que en los últimos diez años  la electricidad ha subido un 8% cada año, "el coste de mantener un edificio convencional durante los próximos 30 años sería un 30% más caro que en uno sostenible". Otro ejemplo que pone el experto: "Si durante los 30 años que están pagando la hipoteca pagas 20€ de luz al mes en lugar de 70€, estos 50€ multiplicados por 12 meses y por 30 años suponen una gran diferencia".

La clave consiste en entender que la inversión en sostenibilidad tiene un retorno a largo plazo, que viene a ser el marco temporal del disfrute de una vivienda y ciclo de vida de un edificio. "En el mercado automovilístico sí hemos tomado ya  consciencia del consumo de cada modelo, pero en el mercado de la vivienda todavía no", indica Alonso.

¿Qué hacer en casa para ser más sostenibles?

Simplemente cambiando ciertos hábitos podemos reducir considerablemente el consumo energético y con ello aliviar la presión en nuestras carteras y cuidar el medio ambiente. "Los edificios no contaminan sino sus habitantes", puntualiza Dolores Huerta. Hay gestos que son gratis con los que ahorras mucho. La gerente del GBCE los enumera: apagar la luz cuando no estás, no dejar los aparatos en stand by, hacer un uso racional de los electrodomésticos y la climatización, bajar las persianas y los toldos (si se tienen) en las horas de sol en verano y subirlas en invierno, ventilar la casa por la noche durante el verano y solo lo necesario en invierno o programar la caldera, entre otros.

Si nuestra casa es antigua, Huerta recomienda informarse para ir preparándola para las reformas. Un buen aislamiento del hogar y del edificio si se vive en comunidad son medidas más costosas pero con un gran retorno de la inversión. "Instalar renovables es lo más complejo y costoso pero dentro de nada será la opción", considera Huerta. Para ayudar a hacer frente a estas inversiones, los ciudadanos puede solicitar las ayudas a la rehabilitación que contempla el nuevo Plan de Vivienda 2018-21 del Ministerio de Fomento o las subvenciones del Instituto para la Diversifiación y Ahorro de la Energía (IDAE), "que puso en marcha el Plan Pareer y cuyos fondos se agotaron en seguida".

La urbanización masiva de la costa española desde 1988 está acabando con sus recursos naturales

20MINUTOS.ES

Turismo

El avance del ladrillo en las costas está arrasando con todo. También con los recursos naturales que proporciona el litoral. Así lo señala el informe A Toda Costa, elaborado por Greenpeace y el Observatorio de la Sostenibilidad.

El informe arroja el siguiente dato: el 80% de los recursos ambientales que provee la costa están degradados debido a la urbanización masiva. Concretamente, en los últimos 30 años (desde la aprobación de la Ley de Costas de 1988), la superficie de costa urbanizada se ha duplicado, pasando de 240.000 a 530.000 hectáreas, lo que supone que un 13,1% de la costa española está urbanizada frente al 2% del interior del territorio nacional.

Los ecosistemas costeros proporcionan bienes y servicios ambientales claves para el desarrollo económico y social: seguridad alimentaria, I+D o turismo, entre otros. También son la tabla de salvación para adaptarnos a los impactos del cambio climático en el litoral, en un contexto de eventos climáticos extremos: generan lluvias para frenar el avance de las sequías, al tiempo que funcionan como amortiguadores de inundaciones y controlan la erosión del suelo.

La destrucción costera, por regiones

La urbanización del suelo y la destrucción de sus ecosistemas se concentra en el Mediterráneo y Atlántico sur, especialmente en las provincias de Barcelona (40,9%), Málaga (26,2%) y Alicante (28,5%). Tampoco dentro de cada región se distribuye por igual: la transformación es más intensa cerca del mar. Así, un 36,5% de la línea de playa está urbanizada en España y más de un tercio de los ecosistemas colindantes han sido destruidos por la acción humana.

Si el ránking se hiciese por comunidades autónomas, Cataluña ocuparía el primer puesto (26,4%), Comunitat Valenciana el segundo (23,1%) y Andalucía el tercero (15,4%).

Por su parte, Galicia (8,4%), Illes Balears (7,2%) y Asturias (6,7%) son los tres territorios con menor porcentaje de paisaje costero degradado.

El bienestar de la población, en riesgo

La pérdida más alarmante de servicios ambientales corresponde a la superficie ocupada por cultivos y pastizales (-13,1%), principales generadores de alimentos. Esto a su vez indica un cambio en la actividad económica y de usos del suelo que se caracteriza por un abandono de las actividades agrarias ligadas al mundo rural, en favor de una economía basada en el turismo.

La reducción de un 10,6% de la vegetación de la ribera de los ríos y otros cauces de agua también acarrea un grave riesgo, ya que incrementa la indefensión de la población frente a eventos climáticos extremos. Las lluvias torrenciales, que descargan miles de litros rápidamente, con un terreno yermo sin vegetación o incluso urbanizado en zonas inundables son un peligro para la seguridad ciudadana.

Otros servicios ambientales que también se pierden son: la capacidad de extracción de sal de las salinas (que albergan gran biodiversidad), la capacidad de generación de lluvias por la pérdida de bosques y humedales (que aportan agua de evaporación a la atmósfera) y la capacidad de disfrute al aire libre (deportes de montaña, senderismo, educación ambiental, investigación…).

El precio de alquiler sigue al alza y con récords en Madrid y el Mediterráneo

EFE

  • Los últimos informes inmobiliarios muestran datos dispares en función de la comunidad.
  • "El problema no es el precio, sino los bajos salarios", explican los expertos.

Alquiler

El precio medio de las viviendas en alquiler en España lleva más de tres años al alza y ha alcanzado récords históricos en los últimos meses en decenas de localidades, la mayor parte de ellas en Madrid y la costa del Mediterráneo, mientras está más estable en otras zonas, como la del Cantábrico.

Según recientes informes inmobiliarios, el precio medio del alquiler es ya similar al de los años del boom, previos a la crisis, tanto en las grandes ciudades —especialmente Barcelona y Madrid— como en municipios costeros de Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares y Cataluña.

Así lo indica, por ejemplo, el último análisis publicado por Fotocasa, que señala que el precio del alquiler en cinco provincias (Barcelona, Madrid, Baleares, Las Palmas y Salamanca) ha alcanzado en 2018 sus máximos históricos, que databan de hace una década.

Diferencias por zonas geográficas

Barcelona tiene el precio más alto y en enero alcanzó su récord con 13,90 euros/m2, que superaba en más del 6% al anterior máximo, que era de mayo de 2007. Madrid llegó a su récord este abril (12,36 euros/m2), por encima del que tenía en septiembre de 2007, mientras Baleares llegó a su cota máxima (10,60 euros) este mayo, Las Palmas en enero (7,65 euros) y Salamanca (7,34 euros) también en mayo.

Según Fotocasa, 65 localidades españolas han alcanzado su precio máximo de alquiler en algún momento de 2018.

Otro portal inmobiliario, Pisos.com, publicó esta semana sus datos del primer semestre, que reflejaron un incremento medio en España de la vivienda en alquiler del 15,04%, hasta los 811 euros mensuales.

La ciudad con el precio más alto es Barcelona (1.796 euros/m2) y Madrid es la comunidad con mayor precio medio (1.395 euros/mes), frente al más reducido, que está en Extremadura (440 euros/mes).

Esos datos muestran una gran disparidad por zonas geográficas, pues el alza interanual de junio de 2017 a junio de 2018 alcanzó el 24,3% en Cataluña, mientras se producen aún fuertes descensos, como el 18,06% que bajó el precio en Córdoba.

El director editorial del Informe Inmobiliario 2018 elaborado por la Universitat de Barcelona y la consultora Forcadell, Gonzalo Bernardos, cree que la vivienda de alquiler no ha llegado aún a sus récords si se tiene en cuenta la inflación, y estaría un 30% más barata que en 2007.

"El problema no es el precio, sino los bajos salarios", explica Bernardos, y estima que el alquiler seguirá subiendo al menos hasta 2020, mientras que "el gran trasvase de inquilinos a propietarios puede hacer que baje después de esa fecha".

Estancamiento en los alquileres

En ese sentido, añade que en ciudades como Barcelona o Madrid los alquileres empiezan ya a dar síntomas de estancamiento.

En su opinión, los pisos turísticos no son el principal culpable de la subida del alquiler, pues no solo aumenta en distritos céntricos, sino de forma global en las grandes urbes y alrededores.

Bernardos cree que el paso masivo de inquilinos a propietarios no llegará hasta 2020 y un estudio realizado por el comparador online Rastreator señala que ya ahora el 28% de los arrendatarios españoles se ha comprado o estaría dispuesto a comprarse una casa si paga lo mismo que de alquiler.

El alquiler en España ofrece una rentabilidad bruta media del 5,7%, según un informe de Servihabitat. En ese estudio se calcula que la oferta de viviendas en alquiler disponible en España es ahora de unos 90.000 inmuebles: una reducción del 8,1% respecto a septiembre de 2017.

El precio medio de las casas en alquiler de entre 80 y 90 m2 es de 680 euros/m2, tras aumentar casi el 10% en el último medio año.

Por su parte, en otro informe, Pisos.com ha señalado que mientras los ingresos medios anuales de los trabajadores han aumentado el 0,2%, hasta los 23.156 euros, la renta media del alquiler ha pasado de 675 a 780 euros mensuales.

Así, un alquiler medio de 780 euros equivale al 40,42% del salario frente al 30,30% de hace un año.

Los precios suben más que los salarios

Eso sí, de nuevo con grandes diferencias por zonas geográficas, ya que en Madrid la tasa de esfuerzo inmobiliario para arrendamientos es del 60% o en Baleares del 57%, mientras que en Castilla-La Mancha, Extremadura y Asturias no llega al 30%.

Según un informe de Sigma 2 para Century 21, si se compara el precio medio entre quienes ya han alquilado o piensan hacerlo con las rentas ofertadas, el desfase es de 70 euros de media.

La oferta de vivienda de alquiler de hasta 500 euros al mes se sitúa 11 puntos por debajo de la demanda, 41 frente a 52%, mientras que en las de entre 501 a 600 euros se observa un excedente de oferta de dos puntos (20 frente a 18%).

Cada vez la diferencia es mayor entre lo que la gente busca y lo que hay en el mercado, explicó el consejero delegado de Century 21, Ricardo Sousa, quien cree que los precios han subido más rápido que la renta disponible de los hogares, lo que, sumado a la celeridad del incremento del consumo, hace que el presupuesto para vivienda sea menor.